집 사는데, 계획서? 국세청 전화 피하는 ‘주택자금조달계획서’ 완벽 작성 가이드

"내 돈 주고 집 사는데, 왜 계획서를 써야 하죠?"
부동산은 공공성이 강한 사회 재화예요. 즉, 단순한 개인 자산이 아니라 사회 질서와 밀접하게 연결되어 있기에, 정부는 투기 억제와 불법자금 유입을 막기 위해 ‘주택자금조달 및 입주계획서’ 작성을 의무화하고 있습니다.

이 계획서는 단순히 ‘자금 출처를 밝히는 문서’가 아니라, 세금 탈루·불법 증여·청약통장 매매 등 탈법 행위 여부를 걸러내는 핵심 수단이 됩니다.

잘못 작성하면 최대 3천만 원의 과태료는 물론, 국세청 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

 

주택자금조달계획서, 누가 언제 써야 하나?

2020년 3월부터 제출 기준이 크게 강화되었어요.

아래에 해당한다면 무조건 제출해야 합니다.

• 투기과열지구/조정대상지역: 3억 원 이상 주택 매입 시
• 비규제지역: 6억 원 이상 주택 매입 시
• 분양권·입주권 거래, 전매계약도 포함
• 공동명의 구매 시 각자 작성 필요

즉, 서울 및 수도권 대부분의 거래는 사실상 의무 제출이라고 보면 됩니다.

 

 

어설프게 쓰면 벌금부터 세무조사까지!

계획서를 대충 쓰거나, 거짓으로 작성하면 어떤 일이 생길까요?

• 500만 원 이하 과태료 (계획서 미제출/허위 제출 시)
• 최대 3,000만 원 과태료 (증빙자료 미제출 시)
• 청약통장 거래, 불법전매 혐의로 의심자 분류
• 국세청 탈세 조사 대상 포함 (증여세, 소득세 탈루 등)

‘한 번쯤 괜찮겠지’ 하는 생각이 수년간 세무조사로 이어질 수 있음을 명심하세요.

 

주택자금조달계획서 양식은 어디서?

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 공인중개사무소에 비치된 양식
• 인터넷 출력 가능

작성 전 반드시 부동산거래계약신고서를 접수한 후 제출할 수 있습니다.

 

계획서 구성: ‘자기자금’과 ‘차입금’

1. 자기자금 항목

본인의 보유 자산 중 현금화 가능한 항목을 적습니다.
해당 항목과 필요한 증빙자료는 아래 참고하세요.

항목	필요 증빙자료
예금액	예금잔액증명서 (은행 발급)
주식/채권	주식거래내역서 (증권사 발급)
증여/상속	증여세/상속세 신고서
부동산 매각	부동산 매매계약서
근로소득	원천징수영수증
금·귀금속 매각	판매영수증 + 계좌입금내역

주의: 예금잔액증명서 신청일을 당일로 지정하면 거래가 정지됩니다. 불편을 줄이려면 신청 기간을 전날까지로 설정하세요.

 

2. 차입금 항목

남에게 빌린 돈은 반드시 항목별로 상세히 기재해야 합니다.

항목	예시 및 필요서류
금융기관 대출	대출신청서, 금융거래 확인서
임대보증금	임대차계약서
사적 차용	차용증, 입금내역서
회사지원금	사내대출 내역 등

금, 자동차 등 현물 판매 자금도 명확히 입증돼야 합니다. 현금으로 받기보다 계좌이체 + 영수증을 남겨야 합니다.

 

계약 단계별 금액도 구체적으로 기재

• 계약금 / 중도금 / 잔금 순서로
• 지급일자와 금액을 명확히 작성
• 사용 자금의 출처와 일치해야 함

공동명의로 주택을 매입하는 경우, 각 명의자별로 따로 자금조달계획서를 제출해야 하므로 각각의 계획이 정리되어 있어야 합니다.

 

마무리 체크리스트

• 실거래가 신고 완료 후 작성
• 자기자금/차입금 명확히 구분
• 관련 서류 발급 및 첨부 완료
• 모든 금액의 출처 일치 확인
• 공동명의 시 각각 개별 제출

 

주택자금조달계획서는 단순 문서가 아니라 정부에 제출하는 '신용 보고서'입니다.
한 번의 실수로 수백만 원 과태료는 물론, 세무조사 리스크까지 생길 수 있으니 꼼꼼함이 생명이예요!

 

부동산은 인생 최대의 거래입니다.
'내가 직접 준비한 돈이 맞다'는 것을 스스로 증명할 수 있는 계획서로, 더 당당하고 안전한 거래를 하시기 바라겠습니다.