전세 계약 중 집주인이 바뀌었다면? 임차인이 꼭 알아야 할 6가지

전세 계약을 맺은 집에서 살고 있는데, 어느 날 갑자기 집주인이 바뀌었다는 말을 들었다면 어떻게 해야 할까요?
이런 상황은 실제로 많은 세입자가 겪는 일입니다. ‘임대인이 바뀌었을 때 기존 전세계약은 유지되는지’, ‘보증금은 누가 돌려주는지’, ‘집 수리는 누구에게 요청해야 하는지’ 등 궁금한 점이 한두 가지가 아니죠.

전세계약 중 임대인이 변경되었을 때 임차인이 반드시 알아야 할 법적 권리와 대처 방법을 정리했습니다.

 

1. 집주인이 바뀌어도 전세계약은 유효합니다

임대인이 바뀌어도 기존 전세계약은 그대로 유지됩니다.

이는 주택임대차보호법 제3조에서 명확하게 규정하고 있는 내용으로,
새로운 집주인은 기존 집주인의 임대차계약상의 권리와 의무를 그대로 승계하게 됩니다.

✅ 임차인은 이전과 동일한 조건으로 계약 기간 동안 거주할 수 있으며,
대항력, 확정일자 등 기존 권리도 모두 유지됩니다.

 

2. 계약서를 다시 쓸 필요는 없지만, 새 임대인 정보는 확보하세요

전세계약 중 집주인이 바뀌었다고 해서 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다.
법적으로 자동 승계되기 때문에 계약 효력에 영향이 없습니다.

다만, 새로운 임대인의 이름과 연락처, 계좌번호 등은 확인해두는 것이 좋습니다.
필요시 증액 계약이나 보증금 반환 관련 협의를 위해 신상 정보 확보는 필수입니다.

🔍 새 임대인과 재계약 시에는 반드시 등기부등본을 확인하세요.
대출이나 압류가 새로 설정되어 있을 수 있습니다.

 

3. 집주인이 바뀌었다고 집을 비워달라고 하면?

간혹 새로운 집주인이 "실거주하겠다", "임대료를 올리겠다"며
계약 기간 중 세입자에게 이사를 요구하는 경우가 있습니다.

하지만 계약 기간이 남아 있다면 세입자는 퇴거 요청에 응할 의무가 없습니다.

✅ 계약갱신청구권을 사용했다면 더욱 강하게 권리를 주장할 수 있습니다.
✅ 계약 기간이 3개월 이내로 남았고, 이사 의사가 있다면 협의 가능

 

4. 집에 문제가 생기면 누구에게 수리를 요청해야 하나요?

전세 기간 중 천장 누수, 곰팡이, 보일러 고장 등 집에 하자가 발생할 수 있습니다.
이럴 경우, 새로운 임대인에게 수리 요청을 해야 합니다.

임대인의 교체 여부와 관계없이, 현재 소유자가 모든 하자에 대한 책임을 집니다.
기존 임대인과의 계약이더라도, 권리·의무는 자동으로 승계되기 때문이죠.

⚠️ “고치기 싫으면 나가라”는 식의 발언은 명백한 법적 위반입니다.

 

5. 임대인이 바뀌면 임차인도 계약을 해지할 수 있다?

알고 보니 집주인이 바뀌어 있었다면, 임차인에게도 계약 해지권이 있습니다.
이는 임대인의 변경 사실을 임차인이 알게 된 날로부터 행사할 수 있으며,
필요시 기존 임대인을 상대로 보증금 반환 소송도 가능합니다.

✅ 단, 계약 해지 전에는 반드시 서면으로 이의를 제기해야 하며,
보증금 반환이 우선입니다.

 

6. 전세계약 직후 집주인이 바뀌면? 전세사기 의심

계약한 지 얼마 안 돼 집주인이 다른 사람으로 바뀌었다면,
전세사기 가능성도 염두에 두어야 합니다.

일부 사기범들은 전세계약 직후 명의를 페이퍼컴퍼니나 제3자에게 넘기며,
보증금을 빼돌리는 방식으로 전세사기를 벌이기도 합니다.

🔎 계약 직후 명의가 바뀌는 경우,
반드시 등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자 확보가 필요합니다.

 

마무리: 당황하지 말고, 법적 권리를 당당히 주장하세요

전세계약 중 집주인이 바뀌었다고 해서 세입자가 불이익을 당하는 일은 없습니다.
모든 계약은 자동 승계되고, 임차인의 권리는 주택임대차보호법에 따라 철저히 보호됩니다.

임대인이 바뀌었다는 이유로 계약 해지나 퇴거를 강요당했다면,
관할구청, 대한법률구조공단, 변호사 단체 등을 통해 상담 및 대응이 가능합니다.