전세사기 예방! 보증금 지키는 전세계약 특약사항 4가지

전세 계약을 앞둔 임차인이라면 가장 큰 걱정 중 하나가 바로 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? 하는 점입니다. 최근 전세사기 피해가 증가하면서, 계약 전에 세입자가 더욱 꼼꼼하게 체크해야 할 사항들이 많아졌습니다. 특히, 계약서에 특약사항을 추가하면 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

전세 계약 시 반드시 포함해야 할 4가지 특약사항을 확인해보세요. 임차인은 자신의 전세보증금을 보호하고, 보다 안전한 계약을 체결할 수 있습니다.

1. 잔금 지급일에 임대인이 근저당권을 말소한다

전세계약을 할 때, 집주인의 채무 상황을 반드시 확인해야 합니다. 가장 좋은 경우는 근저당이 없는 집이지만, 현실적으로는 근저당이 설정된 경우도 많습니다.

근저당권이 설정된 집은 경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 이 문제를 예방하려면, 잔금 지급일에 근저당권을 말소하는 조건을 특약으로 추가해야 합니다.

✅ 특약 예시: "잔금 치르는 날, 임대인은 근저당권을 말소한다. 이를 이행하지 않을 경우, 계약을 해지하고 계약금을 전액 반환한다."

 

2. 이사 후 전입신고·확정일자 받기 전까지 임대인은 대출을 받지 않는다

전입신고 및 확정일자는 임차인의 전세보증금을 보호하는 중요한 절차입니다. 하지만 확정일자를 받기 전에 집주인이 몰래 집을 담보로 대출을 받으면, 임차인의 보증금이 후순위로 밀려나 위험에 처할 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 전입신고 및 확정일자 등록 전에는 임대인이 추가 대출을 받지 못하도록 특약을 넣는 것이 중요합니다.

✅ 특약 예시: "임차인이 이사 후 전입신고 및 확정일자를 받기 전까지 임대인은 추가 대출을 받지 않는다. 계약 이후 근저당이 설정될 경우 계약을 해지하고 전세금을 전액 반환한다."

 

3. 계약 후 임대인의 세금 체납 사실이 확인되면 계약 해지 가능

세입자가 전입신고를 한 후, 집주인의 세금 체납 사실이 드러나고 주택이 경매로 넘어가면, 세금이 전세보증금보다 우선 변제됩니다. 즉, 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.

이를 방지하려면 계약 후에도 임대인의 세금 체납 여부를 체크할 수 있도록 특약을 설정해야 합니다.

✅ 특약 예시: "계약 이후 임대인의 세금 체납 사실이 확인될 경우, 임차인은 계약을 해지하고 전세금을 즉시 반환받을 수 있다."

 

4. 계약 직후 임대인이 집을 다른 사람에게 매도하면 계약 해지 가능

전세사기 수법 중 하나로 '바지 집주인'을 내세우는 경우가 있습니다. 즉, 전세 계약 후 집을 다른 사람에게 매도하여 세입자가 보증금을 돌려받기 어렵게 만드는 것입니다.

이 같은 피해를 예방하려면 계약 직후 임대인이 주택을 매도하는 경우 계약을 해지할 수 있도록 특약을 넣어야 합니다.

✅ 특약 예시: "임대인은 계약 직후 주택을 제3자에게 매도하지 않는다. 이를 위반할 경우, 임차인은 계약을 해지하고 전세금을 즉시 반환받을 수 있다."

 

✅ 추가로 고려해야 할 특약사항

전세 계약을 보다 안전하게 만들기 위해 아래와 같은 특약을 추가로 고려해 볼 수 있습니다.

• 계약 종료 시 보증금 반환 의무 명시: "임대차계약이 종료되는 날, 새로운 임대차 계약 여부와 관계없이 보증금을 반환한다."
• 하자 보수 관련 조항 추가: "입주 전 발생한 하자는 임대인이 수리비를 부담한다."
• 임차인의 시설 원상복구 의무: "임차인이 주택의 기본 시설을 고의로 훼손·파손한 경우 원상복구를 해야 한다."
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특약 작성 시 주의사항

1️⃣ 임대인과 상호 합의 필요: 특약은 계약서에 포함될 수 있지만, 계약 당사자의 합의가 필요합니다.

2️⃣ 법적 효력 확인: 특약이 주택임대차보호법을 위반하면 법적으로 효력이 없습니다.

3️⃣ 공인중개사와 상담: 계약 전 공인중개사와 특약에 대해 충분히 논의하고, 법적 효력을 검토하는 것이 중요합니다.

 

마무리: 특약으로 전세보증금을 안전하게 지키자!

전세 계약은 임차인의 전 재산이 걸린 중요한 계약입니다. 따라서 계약 전 철저한 준비와 꼼꼼한 특약 작성이 필요합니다. 근저당권 말소, 대출 금지, 세금 체납 확인, 계약 직후 매도 방지 등의 특약을 포함하면, 전세보증금을 더욱 안전하게 보호할 수 있습니다.

전세사기 피해를 방지하기 위해 계약 전 반드시 특약을 포함하고, 공인중개사와 상담 후 계약을 진행하세요!

안전한 전세 계약이 행복한 내 집 마련의 첫걸음입니다.