[충격] ‘집값 띄우기’의 실체... 자전거래 집값 - 대처 방법

부동산 시장은 보통 수요와 공급, 경제 여건 등에 따라 자연스럽게 움직입니다. 하지만 일부 세력은 인위적으로 시세를 조작하며 ‘집값 띄우기’라는 불법적인 방법으로 시장을 교란시키고 있습니다. '자전거래'와 '통정거래', 그리고 그것이 어떻게 부동산 시세조작으로 이어지는지를 알아보고, 대처 방법안을 살펴보겠습니다.

자전거래란 무엇인가? – 주식시장과 부동산 시장의 차이

자전거래는 원래 주식시장에서 등장한 거래 방식입니다. 자신이 보유한 주식을 자신에게 다시 파는 방식으로, 기업이나 증권사가 경영권 방어나 내부 거래 목적 등으로 합법적으로 사용할 수 있습니다.

주식 자전거래의 핵심 포인트

• 주식을 자신에게 동시에 매도·매수
• 거래소 신고 후 정해진 시간에만 가능 (08:00~09:00, 14:50~15:00)
• 대기업 계열사 간 지분 정리나 내부 구조 조정에 사용

하지만 이와 유사한 방식이 ‘통정거래’로 변질되면 이야기가 달라집니다.

 

통정거래: 작전 세력의 불법 시세 조작 수법

통정거래는 주식시장에서 매수자와 매도자가 사전에 짜고 가격과 시간까지 정해놓고 거래하는 방식입니다. 이 거래는 불법이며 주가를 조작하는 작전세력이 자주 사용하는 수법입니다.

• 장중 시간대(09:00~15:00)에 진행
• 거짓 거래로 거래량을 증가시켜 개미 투자자 유인
• 주도주처럼 보이게 만들어 ‘추격매수’를 유도
• 고점에서 주식을 처분하고 빠져나가 손해는 일반 투자자 몫

이처럼 주식시장에서의 불법 거래 수법이 이제는 부동산 시장으로까지 번지고 있습니다.

 

부동산 시장에서의 ‘자전거래’ – 집값 띄우기의 실체

부동산 자전거래는 실제로는 거래가 이루어지지 않았음에도 고의로 시세를 조작하기 위해 계약서를 작성하는 방식입니다. 외형상 정상 거래처럼 보이지만, 내막을 들여다보면 조작이 다분합니다.

자전거래 수법 예시

• 가족, 친인척, 특수관계인 간 거래를 통한 허위 계약
• 고가 신고가로 거래한 뒤 등기 없이 계약 해지
• 중개인이 조력자로 개입하거나 법인 거래를 위장해 시세 상승 유도

이 과정에서 소유권 이전 전 계약 해지가 핵심 수법입니다. ‘거래는 신고되었지만 실제로는 이행되지 않는’ 구조로, 이를 통해 주변 비슷한 매물의 시세를 억지로 끌어올립니다.

 

왜 집값 띄우기를 할까?

그 이유는 단순합니다. 더 큰 시세 차익을 얻기 위해서입니다.

1. A 아파트를 6억 원으로 신고가 거래 (실제 거래 아님)
2. 이후 동일 단지 B 아파트를 진짜 6억에 판매
3. A 아파트 거래는 소유권 이전 없이 해지
4. 최종적으로 B 아파트에 대한 고가 거래만 실현됨

이러한 방식으로 허위 거래가 반복되면, 시세는 빠르게 상승하고 일반 소비자들은 그 시세를 기준으로 집을 구매하게 됩니다. 결과적으로 피해자는 후발 실수요자들입니다.

 

실거래가 확인, 어떻게 해야 하나?

정부는 이러한 불법 거래를 차단하기 위해 실거래가 공개 시스템을 강화했습니다. 이제 실거래가를 확인할 때 등기 여부와 등기일까지 함께 확인할 수 있습니다.

✅ 확인 포인트:

• 거래 신고일과 등기 완료일 확인
• 거래 후 3~4개월 내 등기되지 않으면 의심
• 이전 거래 대비 10% 이상 급등한 거래는 ‘이상 거래’로 간주

 

집값 띄우기, 이제는 처벌받습니다

2023년 4월, 정부는 부동산 거래신고법을 개정해 거래 당사자까지 처벌 대상에 포함시켰습니다. 기존에는 공인중개사만 처벌 대상이었지만, 이제는 시세 조작에 관여한 매도자와 매수자 모두 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금 대상이 됩니다.

이외에도 정부는 다음과 같은 대응에 나섰습니다:

• 실거래가 시스템 강화
• 이상 거래 모니터링 강화
• 허위 신고 적발 시 과태료 및 세무조사

 

결론: 부동산 거래, 이제는 정보가 무기입니다

‘집값 띄우기’는 단순한 거래 수법이 아닌, 시장 질서를 무너뜨리는 범죄입니다. 이로 인해 실수요자들은 턱없이 높은 가격에 내 집 마련의 꿈을 접어야 할 수도 있습니다.

따라서 부동산 거래 시에는 실거래가, 등기 정보, 거래 시기 등을 반드시 확인하고, 급등한 거래가 실제로 이루어진 것인지도 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.