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부동산

집값은 왜 자꾸 오를까? 부동산 전문가가 풀어보는 집값 상승의 진짜 이유

by 소원을 이루다 2025. 4. 16.

내 집 마련을 고민하고 있다면? "주택보급률 100%가 넘었는데 왜 집은 부족할까?", "화폐가치가 떨어지면 왜 집값이 오를까?", "공시가격이랑 실거래가는 왜 다를까?" 부동산 전문가가 집값이 오르는 구조와 배경을 깊이 있고 알기 쉽게 설명했습니다.

1. 집값, 왜 이렇게 복잡하고 자꾸 오를까?

집값은 단순히 ‘얼마에 거래되었는가’만으로 판단할 수 없습니다. 내 집 마련을 고민하는 사람들에게 집값은 단순한 숫자가 아니라 인생의 가장 큰 투자이자 주거 안정의 기준이기도 합니다.
많은 이들이 “지금이라도 사야 오를 때 시세차익을 보지 않을까?” 하는 기대심리를 갖고 있습니다. 하지만 시세보다 싸게 샀다고 생각했던 집도, 다음 거래가 더 낮은 가격에 이루어진다면 최저가가 아닐 수 있습니다.

집값은 매도자와 매수자 간의 팽팽한 심리전 속에서 수시로 변동합니다. 매도자는 높게, 매수자는 낮게 사고 싶어 하기에 가격이 일정하게 유지되기는 어렵습니다. 결국 집값은 단기적으로는 변동성을 보이지만, 장기적으로는 상승하는 구조를 갖고 있습니다.

 

2. 주택보급률이 100% 넘었는데, 왜 집은 부족할까?

가격은 수요와 공급의 균형에서 결정됩니다. 주택보급률이 102.2%에 달하는 대한민국에서, 집은 남아돌아야 정상입니다. 그런데 현실은 왜 반대일까요?

그 이유는 수요가 몰리는 특정 지역과 형태의 주택이 한정적이기 때문입니다. 예를 들어, 서울의 주택보급률은 94.2%, 자가보유율은 전국 평균 60%에 불과합니다. 즉, 열 가구 중 네 가구는 본인 소유의 집이 없습니다.
또한 통계에 포함된 ‘집’에는 시골 빈집, 단독·연립주택도 포함되어 있어 실질적인 수요와는 괴리가 있습니다.
수요는 수도권, 특히 아파트 중심으로 집중되는데, 이러한 고수요 지역에는 여전히 공급 부족 현상이 나타납니다.

이러한 공급 불균형은 집값 상승의 주요 원인 중 하나입니다.

 

3. 돈의 가치가 떨어지면, 집값은 오른다? 왜?

월급은 그대로인데, 집값은 오르고 물가는 뛰고... 이유는 바로 화폐가치 하락, 즉 인플레이션입니다.

예를 들어, 서울 아파트 가격은 지난 20년간 5배 이상 상승했습니다. 2002년부터 2021년까지 전국 아파트 값은 334.19% 상승, 서울은 무려 419.42% 상승했습니다. 단기적 조정은 있었지만, 장기적으론 꾸준히 우상향하고 있는 것이 사실입니다.

이는 단순한 수요 공급의 문제가 아닙니다. 돈의 가치가 줄어들면서, 실물 자산인 집의 가치가 상대적으로 올라가는 구조입니다.

코로나19 이후 정부는 경기 부양을 위해 양적완화 정책을 실시했습니다. 중앙은행이 국채나 회사채를 매입해 시중에 돈을 풀어 통화량이 증가했죠.
이렇게 시중에 풀린 돈이 많아지면, 돈의 가치는 하락하고 물가가 상승, 자연스럽게 부동산 등 자산 가격이 오르게 됩니다.

 

[통화량과 수도권 아파트 매매가격 추이]

1) 본원통화(실선) = 현금통화+중앙은행의 대 예금취급기관 부채 등(RP·통화안정증권 제외). 최종월은 잠정치

2) 유형별 주택매매가격지수(점선) = 지역: 수도권, 주택 유형: 아파트(한국부동산원)

* 자료 : 한국은행, KB국민은행

4. 가수요가 집값 상승을 부추긴다

이처럼 돈의 가치가 하락하면, 사람들은 돈을 그냥 보유하기보다 가치가 오를 가능성이 있는 실물 자산(부동산, 주식 등)에 투자하려고 합니다.
이는 '가수요'를 유발하고, 결국 실수요와 가수요가 맞물리면서 집값은 상승 압력을 받게 됩니다.

한 번 오른 집값은 쉽게 떨어지지 않습니다. 매도자는 손해 보지 않기 위해 호가를 유지하거나 높이고, 매수자는 “지금 안 사면 더 오른다”는 불안 심리에 구매를 결정합니다.
결과적으로 집값은 상승세를 이어가며, 가격 하락을 막는 견고한 심리 방어선이 형성됩니다.

 

5. ‘집값’이라고 다 같은 집값이 아니다

공시지가, 공시가격, 실거래가, 호가… 이 용어들이 모두 ‘집값’을 말하지만, 실제 의미는 다릅니다.

  • 공시지가: 정부가 정한 토지의 가격. 세금 부과, 개발부담금 부과 기준.
  • 공시가격: 주택(토지+건물)의 공식 가격. 재산세, 종부세, 건강보험료 산정 기준.
  • 실거래가: 실제 거래된 가격. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인 가능.
  • 호가: 매도자가 부르는 희망 가격. 실거래가보다 높게 형성되는 경우가 많음.

내 집 마련을 위해선 이 용어들을 명확히 구분하고 이해하는 것이 매우 중요합니다.
특히 투자 목적으로 접근한다면, 실거래가와 호가의 차이를 읽고 매도자 심리를 파악하는 능력이 필요합니다.

 

결론: 집값은 단순한 숫자가 아니다

집값 상승에는 단순한 이유 하나로 설명할 수 없는 복잡한 경제적, 사회적 구조가 얽혀 있습니다.
부동산 공급 불균형, 통화량 증가로 인한 인플레이션, 투자 심리와 가수요, 용어 혼선으로 인한 시장의 불투명성 등 다양한 요소들이 함께 작용하고 있죠.

따라서 내 집 마련을 고민하는 분이라면 단순히 "언제 사야 하나?"보다는 왜 집값이 오르는지, 구조를 이해하는 것이 선행되어야 합니다.
이해가 깊어질수록, 더 똑똑한 의사결정을 할 수 있습니다.