전월세 계약, 중개수수료(복비) 얼마일까? (feat. 복비 협상 노하우)

전월세 계약을 할 때 가장 궁금한 것 중 하나는 중개수수료, 흔히 말하는 복비입니다. ‘복비’란 말을 들어보셨나요? 부동산 중개수수료를 일컫는 말로, 과거 ‘복덕방’에서 유래된 단어입니다. 지금은 ‘공인중개사무소’로 불리지만, 여전히 ‘복비’라는 단어는 우리 일상 속에 남아있습니다.

하지만 시대가 바뀐 만큼 복비 기준도 많이 달라졌습니다. 전월세 계약 시 꼭 알아야 할 중개수수료 기준과 협상 노하우, 그리고 재계약 시 수수료 여부, 부가세 문제까지 정리했습니다.

 

1. 중개수수료 기준, 얼마까지 내야 하나?

2021년 10월, 부동산 중개보수 요율이 크게 개편됐습니다. 특히 전세 3억 원 이상 거래부터는 상한요율이 낮아져 세입자들의 부담이 다소 줄었습니다.

전세금	상한요율
~3억 원	0.3%
3억~6억	0.3%
6억~12억	0.4%
12억~15억	0.5%
15억 초과	0.6%

※ 각 지자체는 조례에 따라 ±0.1%까지 조정할 수 있으므로, 거래 전 해당 지자체 조례를 확인하는 것이 중요합니다.

💡TIP: ‘네이버 부동산 중개보수 계산기’를 이용하면, 지역·금액별로 쉽게 확인할 수 있어요!

 

2. 전세 '재계약'인데, 또 복비를 내야 할까?

많이 헷갈려 하는 부분입니다. 재계약에도 중개수수료를 내야 할까?

정답은 “경우에 따라 다르다”입니다.

상황	중개수수수료 발생 여부
단순 기간 연장 (보증금 변동 없음)	❌ 없음
보증금 변경 또는 계약서 새로 작성	✅ 있음
중개사가 계약서 작성·책임 부담	✅ 있음
단순 대필 (책임 X)	10만 원 내외 대필료만 지급

재계약 시에도 보증금이 변동되거나, 공인중개사가 계약서에 서명하고 공제증서를 첨부한다면 이는 새로운 계약으로 간주되어 복비를 지급해야 합니다.

 

3. 계약 기간 중 이사하게 되면, 복비는 누가?

계약이 남았는데 사정상 이사를 가야 한다면? 중개수수료는 누가 낼까요?

• 원칙적으로는 새 임차인(중개의뢰인)이 부담합니다.
• 하지만 실무에서는 대부분 기존 임차인이 부담합니다. 보증금을 원활히 돌려받기 위해 중개수수료를 일종의 위약금처럼 내는 경우가 많습니다.

💡Tip: 계약해지를 임차인이 먼저 요청한 경우라면, 보증금 반환 조건으로 복비를 부담하는 게 일반적입니다.

 

4. 중개수수료 외 부가세까지? 꼭 내야 할까?

공인중개사는 일반과세사업자일 경우, 중개수수료 외에 부가세 10%를 별도로 받을 수 있습니다.

사업자 유형	부가세 요율
일반과세자	10%
간이과세자	4% (또는 면제)

→ 사업자등록증 확인 후 부가세 여부를 체크하세요. 연매출 4,800만 원 이하 간이과세자는 부가세가 면제됩니다.

 

5. 복비 협상은 가능할까? YES! 중개수수료 협상 노하우

중개수수료는 상한요율 내에서 자유롭게 협상 가능합니다. 그러나 일부 중개사는 마치 상한요율이 '확정'된 것처럼 설명하기도 하죠.

- 협상 노하우 꿀팁

• ✅ 계약서에 “중개보수 요율은 ○○%를 상한으로 하되, 협의에 의해 최종 결정한다”는 문구 삽입
• ✅ 같은 공인중개사에게 매도·매수 또는 전세·월세 계약을 함께 진행할 경우 복비 1건으로 조율 가능
• ✅ 재계약 시 이전 중개사무소를 이용하면 감액 협의 여지↑
• ✅ 예의 바른 말투와 신뢰감 있는 태도로 협상 접근

☕ 음료수 하나, 따뜻한 말 한마디로 복비가 달라질 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

 

✅ 정리하면!

• 중개수수료는 ‘상한요율’일 뿐, 협상 가능합니다.
• 재계약 시 조건에 따라 복비가 달라집니다.
• 부가세는 중개업소의 과세 유형에 따라 달라집니다.
• 계약 중간에 이사하더라도 임차인이 무조건 복비를 낼 필요는 없습니다.
• 복비 협상은 예의 바르고 전략적으로!

📌 부동산 계약, 복비도 정보가 힘이다!
전월세 계약 전 꼭 알아야 할 중개수수료 기준과 협상 노하우, 작지만 중요한 복비 문제, 제대로 알고 똑똑하게 대처하세요!