확정일자 받은 전세계약서를 잃어버렸다면? 복사본, 확정일자 정보 제공 요청서

전세계약서 분실, 절대 가볍게 넘기면 안 됩니다.
전세계약은 보증금 수천만 원에서 억 단위의 돈이 걸린 중요한 계약입니다. 분실시 나중에 보증금을 돌려받을 때 심각한 문제가 생길 수 있습니다. 특히 확정일자를 받은 계약서라면 더더욱 조심해야 합니다. 이 중요한 계약서를 잃어버렸다면 어떻게 해야 할까요?

공인중개사에게 '전세계약서 복사본'을 요청하고, 주민센터에서 '확정일자 정보 제공 요청서'를 요청합니다.

실제 사례: 전세계약서 분실, 전세보증금이 위험하다?

직장인 김씨는 회사 근처 아파트로 이사하며 전세계약을 체결하고, 안심을 위해 확정일자까지 받아두었습니다. 하지만 이사 후 시간이 흐르고 집을 정리하다가, 확정일자를 받은 계약서를 분실한 사실을 알게 되었습니다. 그는 “서랍에 넣어놨던 계약서가 감쪽같이 사라졌다”며 보증금을 날릴까 걱정하며 밤잠을 설쳤다고 합니다.

김 씨는 곧장 공인중개사와 임대인에게 전세계약서를 분실했음을 알리고, 다행히 중개업소에서 보관 중이던 계약서 사본을 받을 수 있었습니다. 하지만 여기서 끝이 아니었습니다. 중개사 복사본에는 확정일자가 기재되어 있지 않기 때문입니다. 김 씨는 집이 경매로 넘어갈 경우 우선변제권을 주장하지 못할까 걱정해야 했습니다.

전세계약서 분실, 어떻게 해결할까?

1. 공인중개사에게 복사본 요청

전세계약서는 계약 당사자인 임대인, 임차인, 중개업소가 각각 1부씩 보관합니다. 따라서 분실 시에는 먼저 계약을 체결한 공인중개사에게 복사본을 요청하세요. 중개업소는 계약일로부터 최소 5년간 계약서를 보관해야 하는 법적 의무가 있기 때문에, 대부분 복사본을 받을 수 있습니다.

하지만 단점이 있습니다. 복사본에는 ‘확정일자’ 도장이 없는 경우가 대부분입니다. 확정일자는 임대차보호법상 우선변제권을 주장할 수 있는 핵심 요소로, 반드시 따로 증명해야 합니다.

2. 주민센터에서 ‘확정일자 정보 제공 요청서’ 신청

계약서 사본만으로는 부족합니다. 이럴 때는 가까운 주민센터를 방문해 ‘주택임대차 정보 제공 요청서’를 제출해야 합니다. 이 서류는 확정일자를 부여한 내역이 보관된 주민센터 발급대장을 기반으로 작성되며, 법적 효력을 인정받습니다.

또한 온라인으로 확정일자를 받은 경우, 대법원 인터넷등기소를 통해서도 확정일자 증명서를 발급받을 수 있습니다. 이렇게 확보한 서류는 우선변제권을 주장하는 핵심 증거자료가 됩니다.

 

전세계약서 잃어버린 상태에서 집이 경매로 넘어가면?

가장 걱정되는 시나리오입니다. 전세계약서를 분실한 상태에서 임대인의 채무로 인해 전셋집이 경매에 넘어간 경우, 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정이 큽니다. 이때도 해결 방법은 있습니다.

법원은 경매 절차에서 임차인에게 ‘권리신고 및 배당요구’ 통지서를 보냅니다. 이때 계약서 원본이 없어도, 공공기관에서 확인한 확정일자 정보와 공인중개사가 제공한 계약서 사본을 함께 제출하면 우선변제권을 인정받을 수 있습니다.

법원에 이의제기할 수 있습니다

만약 경매법원이 확정일자 확인을 거부하거나 배당표에 임차인의 순위가 반영되지 않았다면, 임차인은 ‘배당표에 대한 이의 신청’을 서면으로 제출할 수 있습니다. 이의신청은 배당기일 전에 서면으로 제출하면 출석하지 않아도 인정됩니다.

더 나아가 배당이 부당하게 진행됐다고 판단된다면, 배당기일로부터 1주일 이내에 ‘배당이의 소(訴)’를 제기해 정식 재판으로 다툴 수 있습니다. 이 경우 법원은 실제 거주 여부, 계약 시점, 보증금 액수, 선순위 권리자 존재 여부 등을 종합적으로 판단합니다.

 

전세계약서 분실을 방지하는 꿀팁

전세계약서 분실을 예방하려면 다음과 같은 방법을 활용해보세요.

1. 종이 계약서는 스캔하여 클라우드에 저장 (네이버 MYBOX, 구글 드라이브 등)
2. 계약 체결 시, 전자계약 시스템을 활용
3. 확정일자 부여 시, 온라인 등기소 발급으로 전자기록 유지
4. 주민센터에 방문해 확정일자 내역을 주기적으로 확인

 

전세계약서를 잃어버렸을 때 해야 할 일 – 체크리스트

전세계약서를 잃어버렸다고 해서 너무 당황하지 마세요. 아래의 단계들을 차근차근 따라 하면 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.

✅ 1. 집 안을 철저히 재탐색

• 계약서를 두었다고 생각한 장소를 중심으로 모든 서랍, 서류함, 찬장 등을 다시 확인합니다.
• 계약서가 낀 채로 다른 책이나 서류 사이에 섞여 있는 경우도 많습니다.

✅ 2. 공인중개사에게 즉시 연락

• 계약을 체결한 공인중개사에게 연락하여 계약서 사본을 요청합니다.
• 공인중개사는 계약 후 최소 5년간 계약서 보관 의무가 있기 때문에, 대부분 제공받을 수 있습니다.

✅ 3. 임대인에게 연락

• 혹시 모를 상황에 대비해 임대인에게도 연락해 계약서 사본을 요청합니다.
• 일부 임대인은 계약서 사본을 보관하고 있을 수 있습니다.

✅ 4. 주민센터에서 확정일자 확인 신청

• 계약서 사본과 신분증을 지참하여 주민센터를 방문합니다.
• ‘주택임대차 정보제공 요청서’를 작성해 제출하면, 확정일자 부여 내역을 확인할 수 있습니다.
• 이로써 법적으로 우선변제권이 유지됩니다.

✅ 5. 온라인 등기소에서 확정일자 확인 (전자계약 또는 온라인 신청 시)

• 전자계약을 이용했거나 온라인으로 확정일자를 부여받았다면, 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr/)에서 직접 확인하고 출력할 수 있습니다.

✅ 6. 증거자료 백업 및 보관

• 복사본, 주민센터 발급자료, 온라인 출력물 등은 PDF로 저장 후 클라우드에 보관하세요.
• 추후 법적 분쟁 또는 경매 시 필수적인 증빙자료가 됩니다.

✅ 7. 집이 경매로 넘어갈 경우 법원에 제출할 서류 준비

• 공인중개사로부터 받은 계약서 사본
• 주민센터에서 발급한 확정일자 확인 자료
• 실제 거주 사실을 증명할 수 있는 등본 또는 공과금 납부내역 등을 함께 제출합니다.

✅ 8. 배당표에 문제가 있다면 즉시 이의제기

• 배당표에 자신의 우선순위가 누락되거나 밀렸다면, 서면으로 이의제기해야 합니다.
• 배당기일 이후 1주일 이내 ‘배당이의의 소’를 제기해 법적으로 권리를 다툴 수 있습니다.

 

TIP: 전세계약서 재발급은 불가능, 복사와 증명으로 대체해야

전세계약서는 일반 문서와 달리 "재발급"이라는 개념이 없습니다. 원본이 분실되면 사본과 공공기관의 확정일자 증빙자료를 통해 간접적으로 ‘증명’하는 방식으로 대체해야 합니다.

 

마무리: 잃어버려도 끝은 아니다. 적극적으로 대응하자

확정일자까지 받은 전세계약서를 잃어버렸다고 해서 보증금을 못 받는 것은 아닙니다.
다만, 절차와 증명서류를 제대로 준비하지 않으면 우선변제권을 주장하기 어려울 수 있습니다.
임차인의 권리는 법으로 보호받을 수 있는 권리이며, 잃어버렸다면 ‘증명’으로 해결하는 것이 핵심입니다.

정확한 절차와 서류를 갖추면 전세계약서가 없어도 우선변제권을 충분히 인정받을 수 있습니다. 부동산 관련 분쟁에 휘말리지 않도록, 계약서 분실 시에는 반드시 주민센터 또는 법원의 도움을 받아 적극적으로 권리를 지키는 자세가 필요합니다.